学生乐园

首页> 学生乐园  >  法眼看世界 > 正文

迟迟没有过户的房子——不动产登记制度

发布时间:2020-01-08 11:20:21 作者:法晟 来源:青少年法治教育 浏览次数:

“您这房子的房本到手了吗?对了,现在不叫房本了,改叫‘不动产权证书’了!”刘大妈从自家大门内探出头,一脸关切地问刚刚从外面回来的邻居张大妈。

“没呢,还没下来呢。”这边的张大妈边开门边回应道。

“唉,这都多久了,怎么还没下来呢?您跟老伴儿都住进来一年多了吧?”

“可不是!我一直催着卖房的人赶紧给我办过户手续。”

“哎呀,您还没办过户手续?那可得多催着点儿,这可是个大事儿,不能马虎!”

“反正我手里有购房合同,这房子总归是我们的,跑不了!”张大妈说完,便关上了大门。

结束了和邻居的对话,刘大妈回到屋里开始准备午饭。今天中午儿子要回来吃饭,她准备做两道拿手好菜。刘大妈是个热心人,家里家外的事她都很挂心。

刘大妈的儿子小刘从小就对法律感兴趣,大学毕业后就做了律师,虽然是圆了梦,可是每天都忙得不着家,很难抽空回来吃饭。

“叮咚—”

听到门铃声,刘大妈兴高采烈地去开门,儿子终于回来了!

还剩最后一个菜没出锅,刘大妈于是边炒菜边和在一旁负责摆放碗筷的儿子聊天。

“隔壁的张阿姨,你有印象吗?就是一年多前,跟老伴儿一起搬进来的那个邻居。”

“啊?我哪儿记得这些啊,我平时很少回来。”

“你这孩子,我跟你说过很多次了,他们买下隔壁的房子很久了,却一直没有办理过户手续。”

“哦!您这么一说我就有印象了!他们现在还没办理房屋产权变更登记吗?”

“还没呢!我看这张阿姨一点儿也不着急,问过她几次,她都说购房合同在自己手里,房子跑不了。你学了那么多年法律,能不能给分析分析,只有合同,不去办理过户手续,不会出问题吗?”

“这问题可大了……”这正好是小刘的专业所在,于是他开始向刘大妈详细地介绍起国家的不动产登记制度。

“我国《物权法》第九条第一款规定:‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。’第十条规定:‘不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。’根据法律规定,在我国,不动产所有权的变更,只有经过登记,才会发生实际效力。

“张阿姨很早就从原房主手里买了房,但是原房主迟迟不给张阿姨办理房屋产权变更登记,这使得房屋在权利外观1上显示还是归原来的房主所有。如果原房主动了坏心思,将本已卖给张阿姨的房屋转卖给第三人,而这个第三人并不知道原房主之前已将此房屋卖给了张阿姨,并且支付了合理的房屋价款,还请原房主为自己办理了房屋产权变更登记的话,那么这种情况就属于法律上的‘善意取得’了,即,这位第三人就享有了这套房屋的实际所有权。而张阿姨手中只有与原房主的购房合同,她所享有的只是债权2,物权3比起债权享有优先效力。

“你说了这么多,都把我说晕了。”刘大妈满脸困惑地看着儿子。

“总而言之,张阿姨如果不及时办理房屋产权变更登记,房屋就有可能成了别人家的了。”小刘言简意赅地说。

“国家为什么要规定这么一个制度呢?我在菜市场买菜,一手交钱一手交货,这菜就是我的了。同样是买东西,怎么事关房子,情况就变得如此复杂了?”刘大妈有点愤愤不平。

“我国法律不仅保护财产静态的安全,还注重保护财产动态的交易安全。与动产4相比,不动产5在财产权体系中占据了更为重要的地位,并且,它的权利外观也较难判断,因此作为物权公示手段的不动产登记就显得十分重要了。不动产一旦经过登记,就有了公示的作用,可以起到对抗‘善意第三人’的效果。因为,房屋的实际所有权人是以在不动产登记机构的登记簿上的登记名为准的。”小刘解释道。

“原来是这样,看来这个制度的设计还是费了不少心思的。这么‘聪明’的制度,它一定挺‘年轻’吧?”

“不,我国以土地为中心的登记制度可谓源远流长,最初便与土地税赋息息相关。据说,周朝的中后期就形成了以土地交易为中心的登记制度,经过发展,民国时期逐渐建立起了现代意义上的不动产登记制度。中华人民共和国成立后,我国开展了土地改革运动,对农村土地使用和制度保证方面进行了大调整,并由政府向农民发放土地证和房产证。改革开放以后,国家相继颁布了许多与不动产登记相关的法律法规,也逐渐恢复了将登记作为不动产行政管理部门进行监督管理的做法。2007年,第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》,并设置了专门的一节规定了不动产登记制度。《物权法》的出台,不仅确立了我国不动产登记制度的基本结构,也标志着我国正式确立了统一的不动产登记制度。”

“你知道的还真不少!这个制度的历史竟然这么久远,一直到今天还在发挥着重要作用!不行,我得赶紧做饭,之后就去提醒张阿姨,让她赶紧找卖家办理房屋产权变更登记!”

小刘没想到,回家吃顿饭,竟然还给老妈上了节法治课,心里美滋滋的。

 

1 权利外观:又被称为权利表象、权利表征。从概念上说是指行为人所享有权利的外在表现形式。实质在于以交易当事人行为的外观形态为准,认定民商事交易行为的法律效果。

2 债权:指在债的关系中,权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利。

3 物权:指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权和他物权。

4 动产:指能脱离原有位置而存在的资产,如各种流动资产、各项长期投资和除不动产以外的各项固定资产。

5 不动产:指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。

本文刊载于《青少年法治教育》2019年第四期